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房产+”时代:房企跨界经营大势所趋

2018-12-14     来源:     浏览:206

今年以来,热点城市调控政策持续收紧,房企融资难度逐步提高,部分企业负债压力持续加大。因此,许多房企多元化发展加速,跨界经营成为新引擎。

地产研究机构克而瑞在一篇分析文章中指出,融资难、资金紧缺是现今房企面临的最大问题,制约房企中长期投资力度,倒逼房企谋求跨界转型。不少房企纷纷开启多元化布局,开拓新的市场和业务,获得较高的投资收益或分担主业的负担,房企跨界经营已经成为一种趋势。

《中国建设报·中国房地产》获悉,在城市地产调控政策之下,部分房企选择将大笔资金转投文旅地产洼地,文旅地产成为地产行业的新动力和突破口。目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产,但其短期升值难、长期周转难也考验着房企运营能力和智慧。而特色小镇以其独特的文化多样性在中国的文旅地产项目中占有一席之地。

同时,农业以休闲度假、乡村旅游等方式渐入人心,农业自身资源效应及开发潜力显现,加之政府重视农业产业发展,从根本上推动了以新型生态小镇化为导向、融合“休闲旅游、文化产业、教育科普、宜居养生”为基点的“农业+地产”的综合新型生态经济业态发展。“农业+地产”的新思路,也将为房企的特色小镇项目注入新活力。

强化资本运营

随着“限售、限购、限贷、限价”等调控政策的出台,传统商品房开发销售模式面临开发成本增加、融资收紧、资金回收压力大等问题。有专家表示,现阶段调控会释放一定刚需和改善型自住需求,这种需求会随着人口结构变化和城镇化发展进程保持稳定增长;另一方面,考虑到控制人口规模、房屋存量、居民收入水平及房价收入比等因素,有支付能力的需求规模在一定阶段内是相对有限的。因此,未来一段时间,房地产行业虽然会保持一定的发展,但房企的战略调整势在必行。

国家统计局数据显示,2018年1~6月份,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%;房地产开发企业土地购置面积11085万平方米,同比增长7.2%;土地成交价款5265亿元,增长20.3%,增速提高4.3个百分点。在拿地金额持续提升的同时,销售回款速度放缓意味着房企资金链仍在保持紧绷状态。

资金紧绷原因不仅是房企销售回款速度变慢。部分房企此前依靠发债缓解资金压力,但当前融资渠道越来越窄,已有多家房企发债中止。

在监管方面,6月下旬,国家审计署、央行、发改委等多部门针对房地产市场发声。央行在6月22日发布的《中国区域金融运行报告(2018)》指出,当前房地产市场发展总体平稳,但部分房地产企业负债率较高,偿债压力较大。报告还提出应当继续落实“因城施策”住房金融宏观审慎管理政策。

当前,货币政策稳健中性的主基调并未发生改变,地产经济学家邓浩志表示:“总体而言,6月降准释放7000亿元资金,能缓解去年年底至今的全国性资金紧张状况,目前看来短期内加息可能性不大,房贷利率上涨趋势或将停止。”克而瑞分析指出,房企尤其是中小型房企由于融资短板显著,将感受到更为强烈的资金周转压力。在这样的背景下,房企不得不另寻他路。

同策咨询研究部总监张宏伟分析,中国巨大的房地产市场和资本市场,成就了中国地产龙头企业巨量的财富和资本积累,让这些企业有实力有能力借助资本,迅速从资本市场高效获取需要的配置资源。房企不仅融资,而且以资本为纽带,可以快速扩展行业资源、专业能力甚至是市场和客户。

另一方面,房企间的激烈竞争也促使企业不断提升竞争力。产品、服务、营销、品牌等竞争,优胜劣汰促使极少数成功者会达到经营资本的更高层级。同时,资本经营能力的提升也为他们提供了更高水平的竞争力。

转战文旅地产

近几年,我国旅游经济的蓬勃发展吸引了不少房企的目光,文旅地产成为了不少房企跨界经营寻求的新的利润增长点。文旅地产从字面上理解是“文化+旅游+地产”,其本质和核心是“文化旅游”而非“地产”。

文旅地产本身蕴含着区域运营的概念,催熟区域得到市场认知需要经历一个过程,因此,短时间内难以有较大幅度的升值。不少开发商依然沿用房地产的市场逻辑进行文旅项目开发,这不仅无益于项目推进,还存在一定的风险。

自提出“文化+旅游+城镇化”模式以来,华侨城在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿元。而大规模拿地后,其资金压力亦凸显。数据显示,2017年华侨城经营活动产生的现金流量净额为-77亿元,同比下降274.85%。

张宏伟表示,文旅地产项目,最深层次的问题是,究竟是“旅游先行”还是“地产先行”?理论上来说,应该是“旅游先行”,从改造区域环境和配套的角度出发,提升人气和认知度,等区域达到一定的成熟度,再进行地产开发。

但是对于高杠杆、快周转的房企而言,坐等升值的方式并不现实。项目动辄几十亿元甚至是上百亿元的资金沉淀对于任何一个房企都是难以承受的。因此,现实中部分房企会优先采用“地产先行”的模式,追求最大的升值空间,首先将升值预期让利于客户从而快速回笼资金。

文旅地产前期投入大,属于重资产项目,必须依靠地产反哺,但是地产的后期溢价又需要旅游的成功运营来提升。因此,文旅地产项目长期发展考验的是房地产企业运营能力和智慧。

近年来,特色小镇以特色文化为基点,依靠“镇旅融合”的概念在文旅项目中占有一席之地。例如,浙江龙泉青瓷小镇、景宁畲族自治县畲乡小镇、杭州西湖龙坞茶镇以及银川镇北堡等,看似特色迥异、各具千秋,但深挖其经营理念就会发现,这些特色小镇大多是以树立独特旅游形象为出发点,依托原生态民俗文化,成功打造出了文旅项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,特色小镇对想要跨界运营的房企具有很强的借鉴价值。一方面特色小镇突出了旅游运营在项目中的重要性;另一方面,形色各异的旅游小镇也显现出了个性化和稀缺性的优势,从根本上解决同质化竞争所带来的顽疾,提高旅游目的地的复购、重游和二次消费。因此,文旅地产发展依托的是文化多样性的价值认同,想要打造经典文旅项目,个性化和稀缺性运营才是最佳途径。

瞄准农业机遇

有专家认为,国家一直大力开展城乡建设、促进乡镇发展,并不断加大政策的扶持力度。有了政策的扶持、当地政府的支持,房企在农业的开发,可以更好地发挥自身统筹规划、市场化运营的优势,加快建设进度、提高周转效率、享受诸多政策红利。

2017年年初,中央文件曾明确表明:“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和收益,集循环农业、创意农业、闲适体验于一体的田园综合体。”艾米会创始人唐飞认为,农业作为生活的根本,“农业+地产”结合的价值体现在现实对乡村闲置资源的激发与利用,同时促发农业产业升级引擎,助力打造农业特色生产和人文性质相结合的项目。

在建设田园乡村的众多产业嫁接模式中,绿色生态的“农业+地产”模式受到越来越多房企的关注。早前,已有绿城、中粮等房企通过和农业科研机构、当地政府合作的方式,试水“农业+地产”的转型模式。

2018年1月,碧桂园集团董事局主席杨国强公开表示,“40年前我种田,40年后我还是回去种田”,明确表态转战农业市场的计划。同月,华润置地也携手中国农科院下属企业中花易达发布了全新农业品牌“耕雨”,并正式宣布开始打造自己的田园综合体。

随着物质条件的丰富,市场也出现了新需求。很多城市现在都出现了这样的现象:居民越来越喜欢购买安全、优质、新鲜的农副产品,非常热衷到城郊采摘果蔬,亲近自然。

严跃进认为,现代人喜欢追求更健康的生活方式和更宜居的生活环境。被钢筋水泥包围的城市居民对农业、生态旅游有刚性需求。因此,地产和农业的融合是趋势所在。

他说:“农业+地产”的全新模式的确会为与农业息息相关的特色小镇建设带来更深度的跨界,但房企需要加强合作,在不擅长的领域寻求多方位的资源支持,形成产业闭环,实现可持续发展。


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